Владельцы старого жилья вынуждены скидывать покупателям до 30%

В январе-апреле было зафиксировано минимальное количество сделок на рынке вторичной недвижимости за последние 14 лет — 1,5 тыс. Это в 2,8 раз меньше аналогичного показателя прошлого года, свидетельствуют данные консалтинговой компании SV Development. «Рынок буквально за четыре месяца просел, количество сделок снизилось в разы», — сетует президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. 

Срок экспозиции продаваемых объектов увеличился на 30%. «Если раньше гостинка могла «уйти» за две недели, сегодня этот период составляет от трех недель до нескольких месяцев», — рассказывает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. 

На первичном рынке ситуация немного лучше: за первые четыре месяца заключили 2,56 тыс. договоров, что только на 8,5% меньше прошлогоднего показателя. «Сейчас мы продаем в среднем 20-30 квартир в месяц, что очень мало. Падение продаж наблюдается и у других компаний», — говорит основатель группы компаний «К.А.Н. Девелопмент» Игорь Никонов.

Застройщики отмечают любопытную тенденцию: больше всего продажи упали у игроков, которые привязывали цены на жилье к валюте. Строители, продающие в гривне, в феврале и марте зафиксировали всплески роста продаж. 

Например, «Киевгорстрой» за январь-май 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продал на 27% квартир больше. 

Подняли цены 

Спрос на рынке недвижимости оттолкнула девальвация, уверены опрошенные «Капиталом» эксперты. Многие продавцы жилья попытались подстраховаться от обесценивания гривни путем завышения «ценников». «Никто не знал, когда доллар прекратит расти, поэтому и ставили цены выше», — говорит Рубанов. В итоге за первые четыре месяца средняя цена одного квадратного метра в старом жилом фонде выросла на 23 % до 19-20 тыс. грн, а в долларах снизилась на 35 % до $ 1,4-1,5 тыс. 

На «первичке» в 11 % объектов продажи были остановлены, подсчитали в строительной компании Ukrainian Development Partners. Всего в столице, по их данным, возводится 180 новостроек. В примерно 15% объектов застройщики привязали стоимость к валюте, а 27% установили свой курс и предлагают скидки. Оставшиеся увеличили стоимость в гривне от 5% до 25%, говорит руководитель службы продаж и маркетинга Ukrainian Development Partners Олеся Перчак. «В связи с инфляцией и прогнозами по удорожанию строительных материалов мы вынуждены были незначительно повысить гривневые цены. В среднем — на 10-15% в зависимости от объекта строительства. Ведь на цене также сказывается готовность объекта и спрос. Цена в долларах уменьшилась при этом на 35 %», — пояснили «Капиталу» в холдинге «Киевгорстрой». 

За первые четыре месяца средняя цена одного квадратного метра в новостройках выросла в национальной валюте на 15 % до 15,1 тыс. грн, а в долларах — снизилась на 24% до $1,2 тыс., свидетельствуют данные специализированного сайта Adress.ua. 

Не по карману 

Покупатели не смогли осилить завышенные цены. Занять недостающие деньги в банке тоже не рискнули. Во-первых, ипотека слишком дорогая. По данным консалтинговой компании «Простобанк консалтинг», средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 21,5 % годовых. Во-вторых, добавляет Топал, банки сейчас продают залоговое имущество за 50 % от оценочной стоимости. «В случае невыплаты кредита вернуть полный объем уже вложенных в покупку денег не получится. Этот фактор отпугивает покупателей», — поясняет он. 

Усугубило ситуацию на рынке и ограничение наличных расчетов на сумму более 150 тыс. грн, которое Национальный банк ввел с 1 сентября 2013 г. «Рынок непредсказуем и нестабилен, риски на фоне колебаний растут из-за опасений относительно работы банков, ведь все сделки стоимостью свыше 150 тыс. грн проводятся через банк», — сетует Александр Рубанов. Как ранее писал «Капитал», с начала года временная администрация была введена в мае Южкомбанке, Промэкономбанке, в апреле — в Интербанке, в марте — в Москомприватбанке, Реал-Банке, Брокбизнесбанке, банках «Форум» и «Меркурий», в январе — в банке «Даниэль». 

Продавцы для активизации спроса пошли на дисконты. По словам Топала, разница между ценой продажи и ценой покупки может составлять до 30%. «Если квартира стоит, например, $50 тыс., спекулянт приходит и предлагает цену $35 тыс., и тут приходится выбирать: либо идти на его условия, либо сделка не состоится», — заключает эксперт.

В ожидании стабильности

В случае снижения курса доллара до 10,30-10,50 грн продажные риски снизятся и количество сделок вырастет на 20-30%, оптимистично прогнозирует ведущий аналитик SV Development Сергей Костецкий. Он считает, что самым большим спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры, на которые придется порядка 46-48% всех сделок, 43-46% займут однокомнатные квартиры и 8-11% придется на «трешки». «Если говорить о средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, то в Киеве в долларовом эквиваленте она может снизиться еще на 5% до $1,6-1,65 тыс. за квадратный метр», — заключает он.

Застройщики для активизации спроса будут предлагать скидки. «У нас в зависимости от готовности объекта и сроков выплаты скидка может достигать 15-16%», — говорит замдиректора по маркетингу компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева. 

По словам Костецкого, самой большой популярностью (63-67% в структуре сделок) будут пользоваться квартиры стоимостью до $100 тыс., затем жилье по цене $100-200 тыс. (30%), а остатки спроса прийдутся на дорогое жилье — более $200 тыс.

Мария Бровинская, «Капитал»